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自持租赁项目最长租十年 开发商回本慢租赁者无产权

资讯 来源:央视网 2018年07月02日 10:02 A-A+ 二维码
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  央视网消息:随着购租并举的推进,越来越多的城市推出“只租不售”的地块,而开发商也纷纷转型做起了“房东”。据不完全统计,仅在北京,就已有30宗开发商全自持或部分自持的项目,而这个数字还在不断增长。上个月,全国首个自持租赁项目入市开始接受预定。这个新兴住房项目的租赁情况如何呢?

  10年租金180万 开发商仍难盈利?

  沿北京地铁十六号线永丰站往北大约1.5公里,就来到北京万科翡翠书院项目,这是全国首个开发商自持租赁的项目。今年4月,项目对外开放了样板间,并公布了租金价格。

  北京万科翡翠书院项目负责人李楠告诉记者,精装修90平方米房屋的租金每个月13000元到15000元,复式180平方米的是25000元到35000元。

  照此计算,租一个90平方米的住宅一年需要18万,如果选择一次性租10年的最长租期,就是180万租金。但让很多人意外的是,高租金并未吓跑租房者。在对外接受预定的两个月时间里,首批推出的72套房源,已经租出去60多套,出租率达到了90%。

  尽管租金不低,而出租率也很高,但业内认为:该项目要盈利,难度不小。2016年11月,在经过激烈竞拍后,万科拿下了这两块100%自持、不能出售的地块。这两块地建筑面积加起来超过30万平方米,成交楼面价达到每平米3万6千元。

  翡翠书院项目的土地购置成本是109亿元,根据目前公布的租金方案,每平米每年的租金是2000元,这就意味着,即使是在100%满租的理想条件下,翡翠书院项目每年的租金收益也不到6亿元。换句话说,翡翠书院需要近19年的时间才能收回土地成本,而如果再考虑上建筑安装成本、财务和管理成本,以及折旧、贴现等因素,项目的回收期将会更加漫长。

  “以租代售”遭严查 开发商撤资观望

  行业龙头万科操盘,出租率高达90%、租金价格不菲,但却难以盈利。那么,其他的自持租赁项目现状又如何呢?

  与万科翡翠书院仅一街之隔,是另一个自持租赁住房的项目。这块地是由三家开发商:中粮、天恒和首创,在2016年11月联合拿下。尽管是和万科同时拿地,但记者实地探访时却发现,这块地似乎并没有动工迹象。

  记者多次尝试拨打围挡上的电话了解项目进展,却一直无法接通。通过查阅资料,记者发现,:最初参与拿地的开发商之一,首创置业,已经在今年年初,从这个项目撤资。

  显然,对于自持租赁的项目,开发商破土动工的热情,远不如拿地时那么高。

  在北京房山区西潞街道的一个自持项目,记者看到:现场的围挡已经竖起,地面覆盖着防尘绳网,但现场没有施工的迹象。

  而位于大兴区的中国铁建“理想家”项目,虽然已经开工始进行推广,但记者拨打营销热线了解情况时,工作人员却被告知:除了户型之外,租金水平、租期长短等政策,都还没有确定。

  在采访中记者了解到,去年年底,中国铁建“理想家”项目,就曾经因为营销客服涉嫌违规宣传“以租代售”,被北京市住建委约谈。而此前,北京市就已经发布政策,规定自持租赁住房,不能出售、只能出租,且最多只能一次性收取10年的租金。这彻底堵死了部分房企“以租代售”,违规操作的空间。

  关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知也规定,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

  成本高回款慢 自持租赁出路何在?

  土地成本高、项目回收周期长使得自持租赁项目想要尽早收回成本,甚至盈利,还存在一定难度。今年4月,证监会和住建部联合发布通知,支持住房租赁资产证券化的发展,再次明确提出要试点发行房地产投资信托基金。那么,这个基金是否可以解决自持租赁住房的难题呢?

  所谓房地产信托投资基金,也就是REITs,指的是向公众募集资金,投资于存量房地产项目,以项目的资产增值和租金,作为收益来源的一种金融产品。对于开发商来说,如果在完成自持租赁住房的开发建设后,由基金来收购项目,就能较快地收回投资、降低成本和风险;而对于投资人来说,则可以获得不动产项目的长期租金作为投资回报。

  房地产信托投资基金,早在十多年前就被提出,但一直以来发展缓慢。根本的原因,还是收益率太低,缺乏吸引力。根据多家机构的测算,国内一线城市的租金年化收益率,最高的不到3%,低的更是不到1.5%,对于投资基金来说,显然太低了。而在比较成熟的美国市场,房地产信托投资基金的收益率,在过去的二十年时间里,平均达到了近15%。在业内人士看来,要发展房地产信托投资基金,首先得降低用地成本,提高租赁项目的收益。

  此外,专家还指出,房地产信托投资基金的发展,也能让居民有更多投资渠道,将资金从投机炒房引导到具有长期稳定收益的渠道中来。

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