房子出问题嗨居租客求解约遭拒，律师：若影响正常居住可解约

资讯 来源：澎湃新闻 2021年01月06日 09:14 A-A+
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　　日前，有嗨居公寓的租客向澎湃新闻反映，自己在租房期间房子出现问题提出解约，却遭到嗨居公寓拒绝，对方提出只能转租的方案，并且要求其支付1000元手续费。

　　上述租客认为，嗨居公寓的做法侵害到了自身的合法权益。而嗨居公寓的运营主体嗨居（上海）物业管理有限公司（简称“嗨居”）则坚持称，这是依据合同来处理的，拒绝让步。双方相持不下。

　　当房子出现问题时，租客是否有权解约？受访律师认为，如果房子出现问题，影响正常居住甚至人身安全，租客可以解约，无需承担违约金或者手续费；但如果问题较小，不影响居住并且及时修理，那么租客仍需继续履行合同。

　　截至澎湃新闻记者发稿时，双方协商尚未达成一致，涉事的房屋也仍处于空置状态，暂时没有新租客搬进。

　　租客：房子出现问题，提出解约被拒

　　日前，嗨居公寓租客娜娜（化名）向澎湃新闻记者详细讲述了事情发展的经过：自己于2018年通过朋友介绍，联系到租房中介，中介为她对接了嗨居公寓。同年11月底，她开始租住上海市浦东新区的某嗨居公寓，2020年10月底房租到期，娜娜再次续租了4个月，从2020年11月到2021年2月，租金价格为每月10850元，押一付三，此次签订合同一共交了10850×4=43400元人民币，包括三个月房租和押金，另外还有2021年2月份的房租尚未支付。

　　娜娜提供的嗨居公寓房屋租赁合同也证实了这一点。

　　嗨居公寓房屋租赁合同。合同截图

　　但娜娜称，在2020年11月份租房期间，房子就陆续出现问题，比如电闸一直跳，当时娜娜有找过嗨居反映问题，都没有得到有效解决。直到12月初房子的天花板石膏掉落了下来，娜娜为了闪躲，摔倒在地，扭伤了腰部。为此，她于12月12日搬出房间，并向嗨居提出解约。

　　房子的天花板石膏掉落。受访者供图

　　娜娜向嗨居客服反映情况后，对方表示会委托维修人员上门解决，但公司不同意解约事宜。因此，娜娜只能接受嗨居客服提供的维修方案。

　　随后一段时间，嗨居前后委托了两位维修人员上门，他们提供了两个维修方案：一、用胶水把掉落的石膏粘上；二、在石膏上多加钉子，钉回去。维修人员称，这样可以保证石膏目前固定在墙上，但日后是否会掉落不能保证。

　　娜娜觉得问题没有得到实质性解决，拒绝了维修方案，并再次提出解约。但嗨居客服回应，公司不接受解约，给出的方案是让娜娜转租，并依据合同规定交1000元的手续费。

　　而娜娜认为，房屋石膏板掉落，以及后续维修工作未能完善，自己并非过错方，不应该承担转租费用，希望能够解约。

　　澎湃新闻注意到，双方签署的嗨居公寓房屋租赁合同显示，合同租赁期限内，经协商一致，乙方（即娜娜，下同）可将房屋全部转租给其他人（以下简称“新承租人”），双方需办理变更手续，乙方应向甲方（即嗨居（上海）物业管理有限公司，下同）支付手续费1000元。若乙方自行寻找新承租人，则乙方需促成甲方与新承租人重新签署《房屋租赁合同》；若乙方委托甲方寻找新承租人，则乙方需承担甲方为寻找新承租人支付的居间服务费。

　　嗨居公寓房屋租赁合同。合同截图

　　双方争论焦点：是否有权解约，是否应该付转租费

　　2020年12月22日，鉴于房屋问题没有得到根本性解决，娜娜提出，依据嗨居公寓房屋租赁合同的第七条第三款，自己有权单方面解除合同。

　　澎湃新闻注意到，嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”提到，甲方有拒绝承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。

　　嗨居公寓房屋租赁合同关于“合同解除及终止”。合同截图

　　至于上述合同条款，嗨居客服表示，公司并非没有作出行动，只是维修人员提出的维修方案，娜娜认为有安全隐患不同意，问题暂时没有得到解决而已。

　　为此，娜娜也曾咨询过律师，考虑过以房屋租赁合同的第七条第三款来寻求法律帮助。但律师表示，如果打起官司，房屋需要第三方机构来鉴定，时间成本高，此时房屋租期可能已经结束，恐怕个人权益无法及时得到维护，目前最好的解决方法是协商。

　　12月23日，嗨居第四次委托维修人员上门，提出的方案是：重新订一块石膏板，并在贴的基础上打钉子巩固。维修人员告诉娜娜，修好可以保证一段时间（两年左右）不会掉落，但无法准确断定。

　　随后，娜娜以“保证自身安全”为由，再次向嗨居客服提出解约，希望嗨居可以退还剩余的一半租金以及押金。

　　几天后，嗨居客服回复称，房子已经修好，公司不同意解约，如果要强行解约，可能需要承担违约责任。目前主要有两个解决方案：一是娜娜继续住，公司可以提供补偿，包括送保洁服务，或者一次性赔偿1000元等。二是房屋照常转租，直到有新的承租人，娜娜需要依据合同支付1000元手续费。

　　关于违约金问题，嗨居公寓房屋租赁合同显示，合同生效后，乙方提前退租的，应提前30日书面通知，经甲方同意并办理相关手续后，乙方须按照本合同约定月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已经支付的款项中予以扣除。

　　就解约事宜，目前双方协商尚未达成一致。

　　律师：若房子影响正常居住甚至人身安全，可解约

　　针对上述情况，娜娜解约是否算违约，是否应该赔付违约金？

　　上海市联合律师事务所朱利霞律师接受澎湃新闻采访时表示，根据提供的信息，娜娜主张解除合同主要是因为“石膏板问题”，如果石膏板大面积掉落，影响正常居住甚至人身安全，娜娜可以解约，无需承担违约金或者手续费；但如果只是很小部分掉落，不影响居住，并且嗨居及时修理，没有影响合同正常履行，那么娜娜仍需要继续履行合同。

　　而租赁合同中关于转租需要支付手续费是否合理合法？

　　朱利霞表示，涉案合同中的“转租”与《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的转租法律意义并不一致，后者合同法中的转租，并不变更原承租人与出租人之间的租赁合同，原租赁合同继续有效；而案涉合同中的“转租”是指原租赁合同解除，新的承租人与出租人重新签署租赁合同。

　　在这种情况之下，朱利霞解释，在合同期内，如果是因为承租人单方面原因，导致不想续租进而“转租”，根据案涉合同第六条第二款，这种“转租”有两种方式，一种是原承租人自己寻找新承租人，如果出租人同意与新的租客签署租赁合同，原承租人没有给出租人造成其他损失的话，无需向出租人支付“转租费”；另一种情况是，原承租人委托出租人帮忙寻找新承租人，那么出租人要求原承租人支付居间服务费用的要求可以得到支持。